남악신도시, 성장세 주춤, 남악지구 개발완료, 인구유입 줄고 아파트가격도 제자리

2005년 11월 전남도청이 삼향읍 남악으로 이전하면서 비약적으로 발전해 온 남악신도시가 지난해부터 성장세가 주춤하다. 남악지구 공동주택의 95%가 준공돼 더 이상 인구가 늘어날 동력이 없는데다가 최근에는 조선산업 구조조정 영향으로 아파트 가격도 상승세가 꺾이는 분위기이다.
따라서 현재 추진 중인 오룡지구 개발을 서두르고, 2단계 임성지구 개발사업의 핵심인 임성 역세권이 활성화될 수 있도록 KTX 종착역을 임성역으로 변경토록 노력이 필요함은 물론 목포대 의과대학 유치도 새로운 성장 동력으로 만들어 나가야 한다는 지적이다.   (편집자주)

◆ 남악신도시 성장세 주춤

남악신도시 개발계획은 총 3단계로 옥암·남악·오룡지구가 1단계, 임성지구가 2단계, 마지막 망월지구가 3단계이다. 남악지역은 목포와 무안에 반반 걸쳐 있어서 시행자가 전남개발공사와 목포시가 공동으로 주관하고 있으며 총 1,454만㎡, 15만명을 수용하는 신도시로 2019년까지 4만5천여가구가 공급될 예정이다.

남악 인구는 지난 2005년 전남도청 이전 및 남악신도시 개발에 따른 아파트 입주 등으로 꾸준한 증가세를 보여 지난해 6월 인구 3만명을 돌파했고 연말 3만719명에 이르렀다.

그러나 올해 5월말 현재 남악신도시 인구는 3만906명으로 5개월 동안 187명 늘어나는데 그쳤다. 남악신도시 공동주택의 95%가 개발돼 더 이상 인구가 유입될 여력이 없다.

특히, 그동안 남악 전입인구는 목포시가 62%(1만9,114명), 전남이 16%(4,961명), 타 시도가 12.7%(3,958명), 관내가 9.3%(2,873명)로 목포시가 대부분을 차지하고 있어 도시개발 효과가 미미하다는 지적을 받고 있다.

◆ 조선업 구조조정…남악신도시 직격탄

최근 조선산업에 대한 구조조정이 진행되면서 악영향도 미칠 전망이다. 전남 서남권 경제의 75%를 차지하고 있는 대불산업단지는 조선관련 산업단지가 대부분이다.

호남지방통계청이 지난해 11월 발표한 전남지역 22개 시·군별 취업자 유·출입 현황 분석에 따르면 2014년 하반기 기준으로 무안에서 거주하는 취업자 4만1,800명 중 23.7%인 9,900명이 외지에 직장을 두고 출퇴근하는 것으로 나타났다. 이중 영암군으로 출퇴근하는 인구가 2,900명으로 6.9%를 차지하고 있다. 이들 대부분은 조선관련 업종에 종사하고 있으며 상당수는 남악신도시에 거주하는 젊은 층이다.

조선업이 불황을 타면서 남악 일부 상가와 원룸 건물 공실률 또한 심각해지고 있다. 부동산 업계에 따르면 많게는 30∼40%의 원룸과 상가가 비어있다. 건물은 새로 지어지는데 입주하는 사람은 없고 오히려 기존 임차인들은 장사가 안되자 하나 둘 떠나면서 빈 상가와 원룸이 늘어나고 있는 실정이다.

현재 남악신도시엔 오피스텔 2,420세대, 다가구 634세대 등 원룸만 3,054세대가 공급됐다. 준공된 아파트 9,604세대의 3분의 1에 해당하는 원룸이 남악에 지어져 공급과잉과 경기침체가 겹치면서 높은 공실률로 이어지고 있다.

◆ 아파트가격 상승세 꺾여

2014년 바닥을 찍고 꾸준히 오르던 무안지역 아파트 가격이 4개월째 주춤세다. 조선업 구조조정 여파로 구매력이 떨어졌기 때문이라는 분석이다.

부동산 조사·평가·통계 전문기관인 한국감정원이 제공한 자료에 따르면 지난 6월 24일 기준 무안지역 아파트 1㎡당 매매 시세는 277만원이다. 지난 2월 276만원에 비해 4개월 사이 1만원 오르는데 그쳤다. 1년 전인 2015년 6월 218만원에서 26.6%(58만원)나 가파르게 상승했던 기세가 수그러들었다.

남악신도시는 쾌적한 주거환경과 우수한 교육여건으로 매물이 없어서 입주하지 못할 정도였지만 지금은 매물이 있어도 구매자가 없는 상황이다.

남악 부동산 관계자는 “올 연말까지 보합세가 유지되고 조선업 구조조정 규모에 따라 아파트 시세가 변동할 것”이라면서 “아파트 시세에 미치는 영향이 100%는 아니더라도 아주 큰 부분을 조선업이 차지하고 있다”고 말했다.

◆ 전남도 오룡지구 3단계로 나눠 개발

전남도 산하 공기업인 전남개발공사는 오는 2021년까지 총 사업비 6,498억원(물가상승·금융비용·법인세 포함)을 들여 일로읍 망월리 일대 270만2천㎡에 오룡지구를 조성할 계획이다.

당초 일괄 개발계획에서 3단계로 나눠 개발하는 방향으로 선회했다. 수익성에 대한 기대가 약해 분할 개발하는 방식으로 위험을 줄이자는 취지에서다.

1단계는 2017년까지, 2단계는 2016년부터 2019년까지, 3단계는 2017년부터 2021년까지 진행된다. 오룡지구에는 8,300여가구에 2만1천여명이 입주할 계획이다. 하지만 이 계획도 제대로 지켜질지에 대하서 의문이 많다.

◆ 목포시, 임성지구 독자개발도 문제

남악신도시 1단계인 옥암지구 개발을 마무리한 목포시는 지난 2013년부터 임성지구 개발에 착수, 지난 6월 30일 개발사업자 공모에 나섰다.

임성지구는 목포시가 개발하는 석현동, 옥암동 일원 197만9,000㎡와 무안군이 개발하는 삼향읍 임성리 일원 146만㎡로 나뉘어 있다. 무안군과 개발을 대행할 전남개발공사는 남악 1단계인 오룡지구 개발도 남아 있는데 2단계 임성지구 개발에 나서는 것은 시기상조라며 오룡지구 택지분양이 60% 이상 이루어진 뒤 개발을 고려하겠다는 입장을 보이자 공동개발을 포기하고 독자개발에 나섰다. 지난 6월 30일 개발사업자 공모결과 중흥건설이 서류를 접수해 심사 뒤 사업자로 선정되면 개발사업이 탄력을 받을 전망이다.

하지만 무안군과 공동개발이 아닌 반쪽 개발이어서 난개발에 대한 우려가 크다.

◆ 도청 직원들 사는 곳 따로 주소 따로

도청과 산하기관 직원들의 사는 곳 따로, 주소 따로도 남악발전 저해 원인으로 꼽힌다.

도청 이전 효과를 높이기 위해 전남도는 직원들에게 삶의 터전을 무안으로 옮기도록 권유했다. 주소 이전을 독려하기 위해 직원들의 주거지 현황도 조사했다. 인사 불이익을 준다고도 했다. 주거의 자유가 있었지만, 공무원에게 인사 불이익만큼 무서운 게 없다. 광주에 살던 직원들이 전남으로 주소를 옮기기 시작했다.
현재 전남도청 직원 80%가 도청 인근 무안과 목포에서 살고 있는 것으로 알려지고 있다.

우선 직원 1,226명 가운데 무안에 605명, 목포 397명, 광주 133명 순이었다. 도청 직원 열 명 중 여덟 명은 도청 인근 무안과 목포로 이주한 셈이다.

문제는 가족을 동반해 목포·무안권으로 옮긴 직원은 전체의 55%에 불과했다. 자녀 교육과 배우자 직장이 원인으로 지적됐다.

그런데 문제는 상당수 직원들의 실제 거주지와 주민등록상 주소가 다르다는 점이다. 실제로 도청 인근 무안과 목포 등에 살면서 담양, 순천, 여수 등 도청에서 출퇴근이 어려운 곳에 주소를 둔 직원이 본청 직원 1,226명 가운데 300여명에 이른다. 네 명 가운데 한 명꼴이다.

이유는 고향에 세금을 내겠다는 ‘고향 사랑’ 명분이지만 속내는 부모와 주소를 같이 두면 부모 가족 수당을 받을 수 있기 때문이다. 본청 직원 1,226명 가운데 부모와 주소를 같이 두고 가족수당을 받는 직원은 407명으로 알려지고 있다. 직원 세 명 가운데 한 명꼴로 부모와 같이 살며 봉양하고 가족수당을 받고 있다.

◆ KTX 종착역 유치·대학병원 설립 필요

한국은행 목포본부에 따르면 공공부문 중심의 경제규모 확대로 목포, 무안 등 지역내 총생산은 2008년까지 증가했다. 그러나 2008년 9월 금융위기와 도청이전의 경제효과가 정체되면서 지역경제가 침체되고 있다.

도청이전으로 지역경제에 긍정적인 부문도 있으나 미약한 외지인구 유입, 성장 모멘텀 저하, 빠른 주택자금 대출 증가 등의 문제가 발생하고 있다는 것이다. 곧 남악신도시 핵심 성장동력인 도청과 유관기관 이전 효과가 거의 마무리됐다는 의미다.

이를 해결하기 위해선 새로운 성장동력을 발굴해야 한다. 하지만 추진하던 성장동력마저 상실하고 있어 앞으로 남악신도시 개발에 대한 우려가 커지고 있다.

남악신도시 2단계인 임성지구는 역세권 개발이 그 핵심이었다. 호남KTX 종착역인 임성리역을 중심으로 무안(146만㎡)과 목포(180만㎡)가 공동개발하기로 했다. 그러나 국토교통부는 지난 2012년 8월 3일 호남고속철도 건설기본계획 변경고시를 통해 당초 오송-익산-광주-목포(임성리) 구간 230.9km를 오송-익산-광주-목포(목포역) 구간 249.1km로 변경했다.

지역주민들도 모르는 사이 종착역이 임성리역에서 목포역으로 변경된 것이다. 더구나 현재 기본계획상엔 임성리역에 KTX는 정차조차 하지 않는다. 326만㎡ 임성지구 개발의 핵심 성장동력을 잃게 됐지만 지역사회에선 이에 대한 대책을 마련하지 않고 있다.

임성리역이 KTX 종착역이 되면 구도심에 비해 신도심과 주변 지자체 인구가 훨씬 많은데다 완도, 진도, 영암, 해남, 함평, 신안을 오가는 버스를 직통으로 연결하는 광역 교통망을 구축하면 서남권 주민들의 KTX 이용이 훨씬 편리해질 수 있다.

앞으로 남악신도시의 새로운 성장동력은 호남KTX 종착역을 임성리역으로 다시 변경하는 것이다. 여기에 목포대학교 의과대 유치도 매우 중요한 성장 동력으로 꼽힌다.

최근 서남대가 경영난으로 의과대를 폐과하기로 함에 따라 서남대 정원을 목포대로 유치해 전남 유일의 대학병원을 남악에 설립해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.