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남악신도시, 성장동력 소진…새 동력 필요
오룡지구 아파트 미분양 급증…추가분양 걸림돌
목포시 임성지구 독자개발, 오룡지구와 시기 겹쳐
목포역 임성역으로 이전, 옥암에 의대 유치 필요
2018년 07월 05일 (목) 16:53:10 서상용 기자 mongdal123@hanmail.net

2005년 11월 전남도청이 삼향읍 남악리로 이전하면서 비약적으로 발전해 온 남악신도시가 오룡지구 분양을 맞으면서 우려를 낳고 있다. 오룡지구 전체 계획세대의 30%만 분양했을 뿐인데 미분양 물량이 쌓이고 있기 때문이다. 도청과 유관기관 이전으로 얻은 동력이 한계에 다다른 것 아니냐는 걱정이 나온다.

남악신도시에 새로운 활력을 불어 넣을 수 있도록 서남권 주민들이 이용하기 불편한 목포역을 임성역으로 이전하고 옥암지구에 목포대 의과대학병원을 유치해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.  (편집자 주)

   

◆ 전남개발공사 오룡지구 개발 본격화

남악신도시 개발계획은 총 3단계로 옥암·남악·오룡지구가 1단계, 임성지구가 2단계, 마지막 망월지구가 3단계이다.

1단계 옥암과 남악지구개발은 마무리단계에 접어들었고 현재는 오룡지구 개발이 추진 중이다.

전남개발공사는 지난 2014년 4월 일로읍 망월리 일원에 오룡지구 택지개발사업을 착공했다. 오룡지구 택지개발사업은 1단계 사업지구 중 옥암지구, 남악지구에 이은 마지막 대형 개발공사다. 오룡지구는 5,280억 원이 투입돼 업무·상업·문화 기능을 갖춘 남악지구의 기능을 보완하는 역할을 한다. 276만㎡ 규모의 오룡지구는 1단계 공동주택 및 학교시설, 2단계 공동주택 및 상가, 공원 순으로 2021년까지 조성된다. 9,897가구 약 2만5천 명의 인구가 유입될 것으로 예상된다.

◆ 오룡지구 미분양 아파트 급증

오룡지구 개발이 본격화 된 가운데 미분양 아파트가 전혀 없었던 남악신도시에 지난해 말부터 미분양 아파트가 급증했다. 오룡지구에 3천세대 가까이 분양물량이 쏟아지면서 다섯세대 중 한세대 꼴인 554세대가 미분양으로 남았다.

불티나게 분양되던 과거와 달리 미분양이 급증해 지역사회에선 도청과 유관기관 이전으로 얻은 동력이 한계에 다다른 것 아니냐는 걱정이 나오고 있다.

무안군에 따르면 올 1월31일 기준 무안군 아파트 미분양물량은 558세대다. 준공이 14세대, 미준공이 544세대로 미준공이 대부분을 차지한다. 미준공 물량 544세대는 모두 남악신도시 오룡지구로 일로읍에 속해있다. 지난해 말 2개 건설사에서 4개단지 2,919세대를 분양하고 남은 물량이다.

갑작스럽게 무안지역에 미분양물량이 늘어나면서 주택도시보증공사는 무안군을 미분양관리지역으로 지정했다. 무안지역 미분양 물량이 증가하고 미분양 해소도 저조하다고 지정 이유를 밝혔다.

2021년 준공 목표인 남악신도시 오룡지구는 총 9,897세대가 분양될 예정인 가운데 약 3분의 1이 분양된 현재 미분양이 속출하면서 우려의 목소리도 나오고 있다. 다행히 오룡지구 미분양 물량은 서서히 줄어들고 있다. 5월말 현재 309세대로 주택도시보증공사는 무안군을 미분양관리지역에서 해제했다.

◆ 남악신도시 아파트가격 하락

오룡지구에 미분양 물량이 급증하면서 남악지역 아파트 가격도 하락세로 돌아섰다.

2018년 1월 ㎡당 225만원하던 남악지역 아파트가격은 6월 현재 223만원으로 2만원 내려섰다. 같은 기간 전남지역 아파트 가격은 153만원에서 158만원으로 5만원 올랐다. 오룡지구에 쌓인 미분양 물량이 아파트 시세하락에 영향을 미쳤다는 분석이다.

◆ 목포 임성지구, 오룡지구와 경쟁 불가피

목포시가 임성지구 독자개발에 속도를 내면서 무안 오룡지구와 경쟁이 불가피하게 됐다. 남악신도시 개발 1단계가 완료되지 않은 상황에서 2단계 개발이 동시에 추진돼 택지 및 공동주택 과잉공급에 대한 우려도 나온다.

목포시는 지난해 4월 한국토지주택공사(LH)와 ‘임성지구 개발사업 기본협약’을 체결했다. 협약은 임성지구 도시개발사업의 새로운 사업시행자로 LH가 참여하는 것을 내용으로 하고 있다.

임성지구 개발사업은 토지를 일괄 매입해 목포시가 재정수입을 올리는 방식이 아닌 토지소유자 1,043명에게 토지를 교환해 주는 환지방식으로 추진된다.

당초 무안군(전남개발공사)과 공동개발하기로 했던 임성지구는 남악신도시 개발 2단계 사업으로 전남개발공사에서 오룡지구 택지분양이 60% 이상 이루어진 뒤 개발하겠다고 하면서 목포시만 독자 개발에 나섰다.
목포시가 임성지구 개발 사업을 미룰 수 없었던 것은 2013년 개발제한구역 해제를 앞두고 있었기 때문이었다.

문제는 목포시가 임성지구를 독자개발하면서 오룡지구와 택지분양 시기 등이 맞물린다는 점이다. 전남개발공사는 오룡지구를 2021년까지 준공한다는 계획이고 목포시 역시 2023년 임성지구 개발을 마무리할 예정이다.

이미 목포 원도심 공동화가 심각하게 진행되고 있고 용해 택지개발과 서산온금지구 재정비 사업도 추진되고 있는 상황에 계획인구 4만명 규모의 임성지구와 오룡지구가 동시에 개발돼 택지 및 아파트 공급 과잉에 대한 우려가 크다.

◆ 목포역 임성으로 이전·대학병원 설립 필요

한국은행 목포본부에 따르면 공공부문 중심의 경제규모 확대로 목포, 무안 등 지역내 총생산은 2008년까지 증가했다. 그러나 2008년 9월 금융위기와 도청이전의 경제효과가 정체되면서 지역경제가 침체되고 있다.

도청이전으로 지역경제에 긍정적인 부문도 있으나 미약한 외지인구 유입, 성장 모멘텀 저하, 빠른 주택자금 대출 증가 등의 문제가 발생하고 있다는 것이다. 곧 남악신도시 핵심 성장동력인 도청과 유관기관 이전 효과가 거의 마무리됐다는 의미다.

이를 해결하기 위해선 새로운 성장동력을 발굴해야 한다. 하지만 추진하던 성장동력마저 상실하고 있어 앞으로 남악신도시 개발에 대한 우려가 커지고 있다.

남악신도시 2단계인 임성지구는 역세권 개발이 그 핵심이었다. 호남KTX 종착역인 임성리역을 중심으로 무안(146만㎡)과 목포(180만㎡)가 공동개발하기로 했다. 그러나 호남고속철도 건설기본계획 상 임성리역이던 종착역이 목포역으로 변경돼 문제가 되고 있다.

특히, 목포역은 전남의 주요 KTX 역 가운데 접근성과 이용이 가장 불편한 것으로 나타났다.

광주전남연구원의 분석 자료를 보면 집에서 열차를 타기 위해 목포역까지 이동하는데 걸리는 시간은 평균 47분으로, 광주송정역 31분, 나주와 순천역 18분과도 큰 차이를 보였다.

이용 교통수단으로는 광주송정역은 승용차, 나주와 순천역 등은 택시가 많은 반면 목포역은 마을버스나 시내버스를 이용하는 비율이 높았다.

주차장은 광주송정역이 610대, 나주와 순천, 여수엑스포역은 각각 100대 이상 수용되지만 목포역은 30대에 그치고 있다.

임성리역이 KTX 종착역이 되면 구도심에 비해 신도심과 주변 지자체 인구가 훨씬 많은데다 완도, 진도, 영암, 해남, 함평, 신안을 오가는 버스를 직통으로 연결하는 광역버스 교통망을 구축하면 서남권 주민들의 KTX 이용이 훨씬 편리해질 수 있다. 목포역과 시외버스터미널이 20분 거리로 멀리 떨어져 있는데 두곳 모두를 임성으로 이전해 철도와 버스 환승체계를 구축하면 이용 편의성이 크게 증대될 수 있다.

목포지역에서도 목포역을 임성리역으로 이전하고 목포역 자리를 삼학도, 유달산과 연계해 쇼핑타운 등 관광명소로 개발하자는 의견이 나오고 있다. 여기에 목포대학교 의과대 유치도 매우 중요한 성장 동력으로 꼽힌다. 최근 교육부가 목포대학교 의과대학 설립 타당성 조사에 들어가 서남권 지민들의 숙원사업에 청신호가 켜졌다. 목포대에 의대가 유치되면 전남 유일의 대학병원을 남악에 설립해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

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